Les points principaux du bail commercial
Un bail commercial est un contrat lourd d’engagements pour les deux parties.
Une des caractéristiques du bail commercial est la libre négociation entre les parties quant au contenu du contrat de location et sont ouverts à tout type de modifications des facteurs locaux de commercialité du bail commercial en question. Cette négociation a lieu sur le montant du loyer, sur les modalités de son paiement, ou encore sur la répartition des charges et des travaux. Un bail commercial est un contrat lourd d’engagements pour les deux parties, leur imposant diverses obligations.
Le Groupement Rouen Immobilier vous présente les éléments importants du bail commercial depuis la Loi PINEL.
La révision du loyer
La loi Pinel a modifié l’indice de référence pour la révision triennale légale du loyer ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé. L’indice utilisé n’est plus l’indice national du coût de la construction (ICC), comme c’était le cas avant le 1er septembre 2014. Selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC ) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Lors d’une révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs entre la valeur locative du bien ou le loyer révisé en fonction de l’ILC ou de l’ILAT. À noter que la loi limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer.
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Durée du bail dérogatoire
Le locataire ou le propriétaire peut souhaiter que le bai l échappe au statut des baux commerciaux . O n l’appelle alors bail dérogatoire. Avant la loi Pinel, la durée de ce bail était limitée à 2 ans. Pour les baux dérogatoires conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, cette durée maximum est fixée à 3 ans . Le locataire est tenu de quitter les lieux à l’issue des trois ans . Si au contraire il y reste avec l’accord du bailleur, il s’opère alors un bail commercial d e 9 ans. Des sites internet spécialisés dans l’immobilier neuf proposent un important choix de baux commerciaux de courte ou longue durée.
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Congé et résiliation triennale
Avant 2014, le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a supprimé cette possibilité, hormis certaines exceptions : baux de plus de 9 ans, baux consentis à usage exclusif de bureau, ou encore baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.
État des lieux et répartition des charges
Pour les baux conclus depuis le 20 juin 2014 , un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués, contradictoirement et amiablement. À défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice. Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Votre agent du Groupement Rouen Immobilier se tient à votre disposition pour plus de renseignements.
Inventaire des charges locatives
La loi Pinel impose au bailleur la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances… À noter que cet inventaire doit être revu annuellement de façon à ce que le locataire puisse connaître l’ensemble des sommes acquittées dans leur détail. Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, incluant le coût de ceux-ci, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.
En cas de vente des murs commerciaux
Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de cession par le propriétaire du local loué. Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge. De son côté, le locataire dispose d’un délai d’ un mois pour prendre une décision. S’il ne se positionne pas, le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En revanche, en cas d’acceptation par le locataire, la vente doit intervenir dans les deux mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur. En cas de prêt bancaire, ce délai peut être porté à 4 mois. À noter qu’il existe une exception dans le cas où le propriétaire souhaite céder les murs à son conjoint.
Cession de droit au bail commercial
En cas de cession du droit au bail, la loi prévoyait auparavant que le locataire cédant soit tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs. Ce dispositif, appelé « garantie solidaire », courait pendant toute la durée du bail restant à courir. Depuis la loi Pinel, cette garantie solidaire est limitée à trois ans à compter de la cession du bail.
Le bail commercial est un cadre juridique complexe. C’est pourquoi, nous vous invitons à vous rapprocher de nos services spécialisés en immobilier d’entreprise afin que nous puissions échanger ensemble à ce sujet.
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